火出圈 多只公募REITs年內(nèi)漲超30%

　　數(shù)只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超30%、逾九成上漲，奔著“收租”去的公募REITs卻意外跑贏了大市。在全球股市大幅震蕩期間走出了強(qiáng)勢的獨(dú)立行情，公募REITs近期“火出了圈”。

　　中國證券報(bào)記者注意到，公募REITs近期“漲勢如虹”后，折溢價(jià)率出現(xiàn)了明顯分化，代表著投資者對底層資產(chǎn)的偏好出現(xiàn)分化，同時(shí)波動風(fēng)險(xiǎn)悄然來臨。當(dāng)市場熱議公募REITs時(shí)，8月9日，多只產(chǎn)品在高位驚現(xiàn)“大長腿”式的價(jià)格異動。

　　“包租婆”成“大贏家”

　　公募REITs，不僅每年可供分配金額的90%都用于分紅，現(xiàn)在還有超預(yù)期的二級市場資本利得，這一原本小眾的“包租婆”式投資品種，卻成為了當(dāng)下市場的“大贏家”。

　　據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)，截至8月9日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來漲幅超12%，且在最近11個(gè)交易日內(nèi)“逆市”飆升4.38%。其中，華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT、中金廈門安居REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT4只產(chǎn)品的年內(nèi)漲幅均超過30%；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華夏特變電工新能源REIT、中金山東高速REIT、中金湖北科投光谷REIT等年內(nèi)漲幅也在20%以上。

　　在全市場40只已上市的公募REITs產(chǎn)品中，今年以來漲幅超10%的有24只，占比達(dá)到60%，37只漲幅為正，僅有3只產(chǎn)品二級市場價(jià)格下跌。在剛剛過去的一周，僅一只倉儲類REITs微跌1.1%，其余產(chǎn)品都取得正漲幅。

　　從漲幅來看，市場偏好顯著分化，資產(chǎn)基本面的確定性成為主導(dǎo)因素。其中，底層資產(chǎn)為保障房的公募REITs表現(xiàn)最為突出，其次是環(huán)保和能源，這三類也是目前溢價(jià)率較高的REITs產(chǎn)品。例如，中航首鋼綠能REIT溢價(jià)率已從去年末的27%升至43%，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT的溢價(jià)率分別從去年末的1%左右升至30%左右。另外，嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT目前溢價(jià)率達(dá)31%，華夏特變電工新能源REIT溢價(jià)率達(dá)24%。

　　另一端，底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流的REITs產(chǎn)品是折價(jià)的主要方向。其中，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中金安徽交控REIT、華夏中國交建REIT的折價(jià)幅度大于20%，建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的折價(jià)率在10%左右。

　　一般來說，公募REITs產(chǎn)品的折溢價(jià)率反映了市場對產(chǎn)品前景持樂觀或者謹(jǐn)慎的態(tài)度。當(dāng)溢價(jià)過高時(shí)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著二級市場交易價(jià)格上漲，高價(jià)買入的投資者將面臨實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低等風(fēng)險(xiǎn)。

　　或成長錢重要配置方向

　　走出了“獨(dú)立行情”的公募REITs，會持續(xù)火熱嗎？

　　國金證券研報(bào)認(rèn)為，隨著社保基金和養(yǎng)老金FOF等資金入市，會繼續(xù)為市場帶來穩(wěn)定的增量資金，配套制度和會計(jì)處理不斷完善，以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品的不斷探索，REITs納入滬深港通有助于流動性的改善，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長期資金重要配置方向。

　　中金公司研報(bào)顯示，資產(chǎn)配置需求仍是當(dāng)前公募REITs市場的主要推動力，板塊間分化將繼續(xù)依循基本面確定性。從2024年第二季度報(bào)告來看，保租房項(xiàng)目第二季度的出租率整體維持較高水平；高速類各項(xiàng)目通行費(fèi)收入同比多數(shù)下降，與預(yù)期值存在一定差距；環(huán)保、消費(fèi)較為穩(wěn)定；能源資產(chǎn)受自然資源條件差異的影響，運(yùn)營表現(xiàn)分化；產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)也有分化，部分項(xiàng)目“以價(jià)換量”業(yè)績有所改善，物流園則存在租金下滑、出租率下降的現(xiàn)象。

　　平安證券表示，當(dāng)前REITs整體處在順風(fēng)情緒中，一方面，權(quán)益市場調(diào)整、利率持續(xù)下行，使得作為高分紅資產(chǎn)、且近期價(jià)格穩(wěn)定的REITs性價(jià)比越發(fā)突出；另一方面，政策支持態(tài)度明確，市場穩(wěn)步擴(kuò)容，推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)，投資環(huán)境越來越友好。

　　與此同時(shí)，平安證券也提示了后續(xù)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。一是基本面仍有不確定性，大租戶退租、降租事件仍可能發(fā)生，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流領(lǐng)域尤其需要關(guān)注這一風(fēng)險(xiǎn)；二是需要關(guān)注REITs發(fā)行帶來的供給壓力。

　　平安證券認(rèn)為，保障房、環(huán)保相關(guān)標(biāo)的經(jīng)營業(yè)績較為穩(wěn)定，配置型資金可持續(xù)關(guān)注。季報(bào)發(fā)布以來，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流相關(guān)標(biāo)的上漲有一定合理性；但從以價(jià)換量、出租率同比普遍下行、大租戶退租事件等來看，未來產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流領(lǐng)域經(jīng)營壓力仍然不小。

　　二級市場波動風(fēng)險(xiǎn)加大

　　REITs二級市場價(jià)格在一波快速上漲后，已不排除有投資者落袋為安。

　　上周五，多只公募REITs產(chǎn)品驚現(xiàn)高位“大長腿”，價(jià)格異動的背后或是部分資金正在獲利了結(jié)；與此同時(shí)，還有場外資金買入，使得交易價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅下跌。

　　例如：溢價(jià)率最高的中航首鋼綠能REIT，8月8日收盤價(jià)為14.138元，8月9日開盤后不久，一度下行至12.91元，但隨后買盤較為踴躍，支撐當(dāng)日收盤價(jià)格沒有大幅回落。

　　無獨(dú)有偶，當(dāng)天出現(xiàn)類似“大長腿”長下影線的品種還有中金湖北科投光谷REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT。觀察其中特征，中航首鋼綠能REIT和華夏北京保障房REIT為市場上溢價(jià)率較高的產(chǎn)品，另外幾只為本周漲幅較大的產(chǎn)業(yè)園相關(guān)標(biāo)的。

（文章來源：中國證券報(bào)·中證網(wǎng)）

(原標(biāo)題：火出圈 多只公募REITs年內(nèi)漲超30%)

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