REITs熱度再起 發(fā)行端迎來政策利好

　　REITs市場又漸漸熱了起來。

　　今年以來，REITs行情在陰跌后逐漸企穩(wěn)，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅達5.09%，這個漲幅在A股震蕩的背景下尤為難得。另外，在高分紅和低估值的背景下，以險資、FOF（基金中的基金）資金為代表的機構(gòu)資金漸次入場。而二級市場的轉(zhuǎn)暖還帶動了發(fā)行端的提速，按照基金成立日計算，截至9月7日，年內(nèi)已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產(chǎn)品，此外部分前期申報的產(chǎn)品也接連收到監(jiān)管反饋。

　　此外，REITs近日又迎來了政策利好。9月4日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布公告，明確有關(guān)企業(yè)改制重組免印花稅。有機構(gòu)指出，公募REITs在籌備發(fā)行階段，底層資產(chǎn)所屬項目公司的重組是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。政策出臺后，有助于提高REITs發(fā)行效率和降低成本，使得公募REITs對于發(fā)行人來說更具吸引力。

　　熱度再起

　　在新股上市暫緩的背景下，REITs卻逐漸加快了上新的節(jié)奏。

　　近日，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT與華夏大悅城商業(yè)REIT兩只產(chǎn)品均一日售罄并開啟比例申購，這也是相關(guān)產(chǎn)品年內(nèi)在申購階段火熱的縮影。

　　數(shù)據(jù)顯示，按照基金成立日計算，截至9月7日，年內(nèi)已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產(chǎn)品。此外，多只擬上市的產(chǎn)品在被審批的過程中也按下“加速鍵”。9月4日，銀華紹興原水REIT狀態(tài)更新為“已問詢”，如果順利上市，該基金將成為我國水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs第一單；9月3日，華夏南京交通高速REIT狀態(tài)也更新為“已反饋”。

　　同時，今年公募REITs發(fā)行市場還頻現(xiàn)提前結(jié)募及超募情形。據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)上市的15只公募REITs中，有14只產(chǎn)品公眾發(fā)售部分實現(xiàn)提前結(jié)募并進行比例配售，其中更有5只產(chǎn)品一日售罄。

　　行情方面，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅達5.09%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅逾31%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等4只產(chǎn)品也漲超20%。

　　機構(gòu)增配

　　除了二級市場走勢企穩(wěn)，REITs在分紅方面也十分“慷慨”。據(jù)統(tǒng)計，34只REITs基金年內(nèi)分紅合計達到了50.76億元，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏和達高科產(chǎn)園REIT分紅4次，中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT等8只產(chǎn)品分紅3次，其中，中金安徽交控REIT合計分紅額度最高，達到5.04億元。

　　基于此，在REITs行情達到近年來低谷之際，風(fēng)險偏好更為謹慎的保險資金開始出手了。據(jù)中金的研報統(tǒng)計，以半年報披露的公募REITs流通盤前十大投資者持倉市值計算（以8月30日收盤價計算），險資持倉市值達到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

　　具體到單只基金，截至二季度末，華夏華潤有巢REIT的前十名持有人中，共有6家險資，包括中國平安財產(chǎn)保險-傳統(tǒng)-普通保險產(chǎn)品、同方全球人壽保險、中國人壽資管-工商銀行-國壽資產(chǎn)等，而去年末僅有4家。華夏華潤有巢REIT年內(nèi)漲幅達到19%，從一路上行的行情不難推測，參與的險資皆有浮盈。此外，中金廈門安居REIT前十持有人中，也出現(xiàn)了“中國平安財產(chǎn)保險-傳統(tǒng)-普通保險產(chǎn)品”的身影，該機構(gòu)今年上半年首次躋身前十名單，持有1265萬份份額，位居第六。

　　有機構(gòu)人士指出，險資在投資方面更看重整體收益的穩(wěn)定，傾向于配置多元豐富的資產(chǎn)，公募REITs的項目資產(chǎn)大多有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是險資所青睞的投資對象，盡管二級市場會有價格波動，但也符合保險資金的長線投資屬性。

　　此外，F(xiàn)OF也在二季度加大對REITs基金的配置，如中歐盈選平衡6個月持有混合FOF買入了華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT等，該FOF基金在半年報中表示，繼續(xù)維持部分轉(zhuǎn)債基金及轉(zhuǎn)債個券的配置，加大REITs資產(chǎn)的配置力度，將REITs資產(chǎn)占基金凈資產(chǎn)的配置比例提升至5%以上。

　　據(jù)中金研報，按照前十大持倉測算，單一機構(gòu)賬戶上半年新進或凈增5000萬元(以8月30日收盤價計算)的機構(gòu)戶主要為券商自營、保險以及部分公募基金和私募基金，上述機構(gòu)持倉偏好也有分化，其中產(chǎn)業(yè)園、保租房以及高速公路是機構(gòu)加倉或新進的主要方向。

　　迎來利好

　　近期，REITs類資產(chǎn)還迎來政策利好。

　　9月4日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制有關(guān)印花稅政策的公告》明確，對企業(yè)改制、合并、分立、破產(chǎn)清算以及事業(yè)單位改制書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅；對同一投資主體內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、股權(quán)書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。

　　據(jù)了解，根據(jù)目前我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的要求，原始權(quán)益人通常涉及將基礎(chǔ)資產(chǎn)注入項目公司或?qū)⒎侨氤刭Y產(chǎn)剝離，然后再將項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至專項計劃。因此在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行前，發(fā)行人一般需要進行重組安排以滿足發(fā)行結(jié)構(gòu)的要求。

　　中信建投基金表示，公募REITs在籌備發(fā)行階段，底層資產(chǎn)所屬項目公司的重組是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。以前，這一環(huán)節(jié)需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。政策出臺后，原始權(quán)益人和SPV（特殊目的載體）分別需要繳納的萬分之五的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移印花稅得到減免，從而降低了公募REITs的發(fā)行成本。而印花稅免征的同時，又減少了稅務(wù)處理的復(fù)雜性和時間成本，有助于提高發(fā)行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對于發(fā)行人來說更具吸引力，從而激發(fā)市場活力。

（文章來源：證券時報）

(原標題：REITs熱度再起 發(fā)行端迎來政策利好)

(責(zé)任編輯：73)