“長錢”增配公募REITs 市場擴容項目分配能力出現(xiàn)下滑

　　以保險、公募FOF（基金中的基金）為代表的長期資金，正逐步增加對公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的配置。

　　中金公司根據(jù)2024年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保險資管作為公募REITs市場流通盤的主要定價資金之一，其持倉市值已達到44.01億元，占據(jù)前十大持有流通市值的35%。此外，券商及產(chǎn)業(yè)資本均占前十大持有流通市值的26%。

　　與此同時，私募和公募基金正逐步入場增配。另據(jù)Wind統(tǒng)計，截至今年二季度末，還有3只REITs被公募FOF重倉。

　　9月11日，國務院印發(fā)《關(guān)于加強監(jiān)管防范風險推動保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），提出積極發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險，鼓勵保險等長期資金開展養(yǎng)老類REITS投資。

　　行業(yè)人士分析稱，隨著國內(nèi)公募REITs規(guī)模突破千億，可投資范圍逐步拓寬，比較符合保險等長期資金風險分散收益穩(wěn)健經(jīng)營的目標預期，預計“長錢”對REITs的投資將進一步增加，為投資者提供更多元化的資產(chǎn)配置選擇。

　　機構(gòu)增配能源類REITs

　　據(jù)中金公司研究統(tǒng)計，公募REITs的投資者中，機構(gòu)比例進一步提升，環(huán)保能源類項目受到市場歡迎。截至2024年上半年，機構(gòu)對于REITs現(xiàn)金流確定性較高的環(huán)保能源類項目進行增配。

　　統(tǒng)計顯示，公募REITs被市場機構(gòu)投資者持倉的比例平均達94.9%，較2023年末提高1.5個百分點。環(huán)保能源、保租房、高速和產(chǎn)業(yè)園項目機構(gòu)投資者占比分別提升3.2、1.2、1和0.6%個百分點，物流倉儲板塊機構(gòu)投資者占比則下降0.6個百分點。

　　第一財經(jīng)據(jù)Wind統(tǒng)計，截至2024年上半年，6只能源類REITs 的前十名持有人中，都有保險資金現(xiàn)身。

　　具體來看，華夏特變電工新能源REIT的前十名持有人中有4家險資，分別是嘉實基金-財信吉祥人壽保險股份有限公司-傳統(tǒng)產(chǎn)品-嘉實基金寶睿2號單一資產(chǎn)管理計劃、華夏基金-國民養(yǎng)老保險股份有限公司-分紅險-華夏基金國民養(yǎng)老5號單一資產(chǎn)管理計劃、國壽資本投資有限公司-國壽瑞馳(天津)基礎設施投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)和新華人壽保險股份有限公司-新華人壽卓越優(yōu)選專屬商業(yè)養(yǎng)老保險(穩(wěn)健回報型)，合計持有該基金份額占比5.37%。

　　鵬華深圳能源REIT的前十名持有人中有3家險資，包括了華金證券-橫琴人壽保險有限公司-華金證券橫琴人壽基礎設施策略2號FOF單一資產(chǎn)、同方全球人壽保險有限公司、國壽投資保險資產(chǎn)管理有限公司-自有資金，合計持有該基金份額占比7.34%。

　　能源中信建投國家電投新能源REITs的前十名持有人中也有兩家險資，分別是中國人壽資管-廣發(fā)銀行-國壽資產(chǎn)-鼎瑞綠色投資1號資產(chǎn)管理產(chǎn)品和泰康保險集團股份有限公司-自有資金，合計持有該基金份額占比3.5%。

　　此外，被稱為“基金買手”的公募FOF，也在二季度加大對REITs的配置，主要集中在地產(chǎn)類項目上。

　　據(jù)二季報披露，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT以及鵬華前海萬科REITs（類REITs）均出現(xiàn)在FOF基金的重倉名單上。

　　上述3只REITs底層資產(chǎn)均為地產(chǎn)類型。其中，鵬華前海REITs被興全安泰積極養(yǎng)老目標五年和建信添福悠享穩(wěn)健養(yǎng)老目標一年持有重倉，兩只基金合計持倉5570萬元；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT，則被天弘睿享3個月持有A重倉，合計持倉22.4萬元。

　　市場擴容加速，項目可供分配能力下滑

　　今年以來，REITs市場擴容提速。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)上市交易的公募REITs達到46只，發(fā)行規(guī)模總計超1355億元。

　　新發(fā)市場上，年內(nèi)已有16只公募REITs上市，發(fā)行規(guī)模累計292億元，數(shù)量和規(guī)模均已超過去年全年水平。在公眾投資者方面，認購熱情同樣高漲。據(jù)初步統(tǒng)計，年內(nèi)上市的公募REITs中，至少有14只產(chǎn)品公眾發(fā)售部分實現(xiàn)提前結(jié)束募集并進行比例配售，多只產(chǎn)品出現(xiàn)一日售罄情形。

　　市場表現(xiàn)來看，有33只REITs年內(nèi)收益為正，占比約超八成。其中，中金廈門安居REIT年內(nèi)漲超29%，華夏北京保障房REIT年內(nèi)上漲32.69%，另有博時蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT等6只產(chǎn)品的年內(nèi)收益超20%。

　　不過，從項目的可供分配能力來看，截至2024年上半年，市場上大部分REITs項目的單位可供分配金額同比下滑明顯。

　　中金公司分析，受制于項目基本面的擾動和預留現(xiàn)金需求的增加，產(chǎn)權(quán)類REITs中物流倉儲項目受到基本面的影響；產(chǎn)業(yè)園項目可供分配能力則呈現(xiàn)出分化態(tài)勢，前期經(jīng)營承壓的一線商辦園區(qū)項目以及部分二線商辦項目逐漸企穩(wěn)，而其他項目則受到賬面現(xiàn)金補足部分減少和基本面波動的影響；保租房項目雖然盈利能力整體保持穩(wěn)定，但分配能力的波動主要源于現(xiàn)金項的調(diào)整。

　　經(jīng)營權(quán)類REITs方面，高速公路項目的下滑幅度與車流量變動趨勢較為一致，降幅區(qū)間從-2.5%至-28.3%不等；能源環(huán)保項目則主要受到應收回款節(jié)奏和預留支出的影響。

　　行業(yè)人士認為，總體而言，公募REITs市場的快速擴容為投資者提供了更多的選擇和機會，但同時也需要關(guān)注項目可供分配能力的波動，以及背后可能反映出的市場和經(jīng)營風險。

（文章來源：第一財經(jīng)）

(原標題：“長錢”增配公募REITs，市場擴容項目分配能力出現(xiàn)下滑)

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