【財(cái)經(jīng)分析】倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健 “首發(fā)+擴(kuò)募”料進(jìn)一步提速

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月18日電（記者楊溢仁）近期，華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華泰寶灣物流REIT”）正式發(fā)售，獲得各類型投資者踴躍認(rèn)購(gòu)，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

　　分析人士認(rèn)為，隨著進(jìn)出口貿(mào)易的穩(wěn)步增長(zhǎng)以及市場(chǎng)參與者對(duì)REITs產(chǎn)品理解的加深、市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs有望成為各機(jī)構(gòu)穩(wěn)健配置的優(yōu)選標(biāo)的。

　　整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈現(xiàn)代化、多元化的重要力量，已逐步成為投資新選擇。

　　通過(guò)盤活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)增量投資，借助公募REITs項(xiàng)目的發(fā)行，我國(guó)正不斷拓展倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)建設(shè)，持續(xù)為全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無(wú)疑，借由REITs平臺(tái)，原始權(quán)益人能加速向“輕重并舉”的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，讓長(zhǎng)期資本分享紅利，構(gòu)建“募投建管退”的高質(zhì)量發(fā)展的商業(yè)模式閉環(huán)，持續(xù)提升資產(chǎn)效益。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月6日，已上市交易的4單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目（華夏深國(guó)際REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和中金普洛斯REIT）的平均年化分派率約為5.12%。

　　可以看到，華泰寶灣物流REIT于上周進(jìn)行了募集，基金份額為3億份。其中，戰(zhàn)略配售份額為2.28億份，占比76%；網(wǎng)下發(fā)售份額為0.504億份，占比為扣除戰(zhàn)略配售后的70%；公眾發(fā)售份額為0.216億份，占比為扣除戰(zhàn)略配售后的30%。

　　值得一提的是，因公眾投資者認(rèn)購(gòu)踴躍——公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額超過(guò)募集上限，華泰寶灣物流REIT發(fā)布公告，宣布提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。

　　縱覽已經(jīng)公布的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs中報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)已上市項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　舉例來(lái)看，截至2024年6月30日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT實(shí)現(xiàn)收入約6739.67萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約2185.41萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況顯示，現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目總建筑面積約為32.04萬(wàn)平方米，出租率為91.50%；世紀(jì)物流園項(xiàng)目的總建筑面積約為6.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)到100%。

　　中金普洛斯REIT方面，2024年上半年，基金實(shí)現(xiàn)總收入約2.37億元；實(shí)現(xiàn)可供分配金額約1.79億元，持續(xù)達(dá)成預(yù)期。不僅如此，中金普洛斯REIT于2024年內(nèi)已完成兩次分紅，累計(jì)分配金額約1.94億元，分紅比例近100%。

　　行業(yè)表現(xiàn)可期

　　盡管今年以來(lái)，全國(guó)物流市場(chǎng)依然面臨挑戰(zhàn)，但仲量聯(lián)行的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市整體物流市場(chǎng)需求較上季度明顯回暖。

　　具體而言，跨境電商企業(yè)整租與大面積租賃穩(wěn)定增長(zhǎng)，有效支撐了市場(chǎng)信心，華南五個(gè)主要城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)的平均租金水平繼續(xù)保持平穩(wěn)。其中，深圳、惠州、東莞二季度租金分別錄得環(huán)比0.5%，0.5%和0.2%的小幅增長(zhǎng)。

　　展望2024年下半年，業(yè)內(nèi)專家判斷，跨境電商企業(yè)將持續(xù)擴(kuò)展全球網(wǎng)絡(luò)、建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷優(yōu)化供應(yīng)鏈與物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)資源的需求有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)。得益于此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分城市，尤其是華南各城市的租金表現(xiàn)將優(yōu)于其他區(qū)域，并保持基本穩(wěn)定趨勢(shì)。

　　來(lái)自中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，我國(guó)物流行業(yè)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示出了強(qiáng)大的韌性和活力。全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)到167.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.8%，其中一季度和二季度分別增長(zhǎng)了5.9%和5.7%，延續(xù)了去年四季度以來(lái)的較快增長(zhǎng)趨勢(shì)。這一數(shù)據(jù)不僅反映了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，也彰顯了物流行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，尤其是一線城市的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)在境外成熟的公募REITs市場(chǎng)中受到了投資者的高度認(rèn)可，在各類不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品中，是近年來(lái)表現(xiàn)最好的一類。

　　市場(chǎng)加速擴(kuò)容

　　記者注意到，伴隨REITs市場(chǎng)表現(xiàn)的持續(xù)回暖，2024年倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)REITs的發(fā)行申報(bào)進(jìn)程開(kāi)始提速。

　　可以看到，7月9日，2024年首單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs——華夏深國(guó)際REIT正式登陸深交所，發(fā)行規(guī)模14.94億元。此后，仍有包括中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只產(chǎn)品在等待入場(chǎng)。

　　作為“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中金普洛斯REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，伴隨著中國(guó)電商的騰飛，未來(lái)快遞快運(yùn)行業(yè)的加速發(fā)展將在極大程度上利好倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。

　　“倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展依舊大有可為。”中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、中金普洛斯REIT基金經(jīng)理劉立宇亦向記者表示，“目前，我們正在積極研究如何將擴(kuò)募作為本基金常態(tài)化發(fā)展的重要機(jī)制，并將適時(shí)啟動(dòng)二期擴(kuò)募。公募REITs是特別適合用來(lái)匹配成熟基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的金融產(chǎn)品，隨著倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)存量市場(chǎng)的發(fā)展，在資產(chǎn)端和資金端需求的共同推動(dòng)下，持續(xù)把好的資產(chǎn)注入公募REITs的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖?！?/p>

　　“站在投資者的角度考慮，隨著倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs資產(chǎn)池的不斷擴(kuò)容，各機(jī)構(gòu)還需不斷精益自身的投研分析能力?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人向記者表示，“不能僅僅關(guān)注REITs的整體概念或過(guò)往表現(xiàn)，還要對(duì)具體的項(xiàng)目底層資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，包括資產(chǎn)類型、收益來(lái)源、市場(chǎng)前景等方面，盡可能甄選具有更好盈利能力、穩(wěn)定性或增長(zhǎng)潛力的標(biāo)的?！?/p>

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健 “首發(fā)+擴(kuò)募”料進(jìn)一步提速)

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