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險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資新趨勢(shì):搶灘公募REITs配售 加碼持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS
財(cái)聯(lián)社9月25日訊(記者夏淑媛)今年以來,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交投并不活躍,使得險(xiǎn)資“出手”愈加醒目。據(jù)財(cái)聯(lián)社記者觀察,相較于往年,險(xiǎn)資投資性不動(dòng)產(chǎn)正呈現(xiàn)兩大顯著變化趨勢(shì)。
一方面,不再局限于舊概念的不動(dòng)產(chǎn),險(xiǎn)資投資已經(jīng)從寫字樓、商業(yè)、酒店等傳統(tǒng)投資性物業(yè)類型,向物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房等新興投資性物業(yè)類型發(fā)展,其不動(dòng)產(chǎn)配置類型日趨多元化。
另一方面,從配置方式來看,在早期債權(quán)投資的基礎(chǔ)上,險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資逐步拓展至私募股權(quán)基金領(lǐng)域,并積極搶灘公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃)戰(zhàn)略配售,加碼持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)專家建議,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)采用“2+1”不動(dòng)產(chǎn)配置策略:一是積極配置新型基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn),提升不動(dòng)產(chǎn)組合收益水平;二是防御性配置傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn),即以固定收益為主,嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)組合的基礎(chǔ)配置規(guī)模?!?1”是把握特殊投資機(jī)遇,多策略投資于有穩(wěn)健現(xiàn)金流、區(qū)位核心的強(qiáng)資產(chǎn)。
化債與抄底并存,新華保險(xiǎn)、陽光人壽等險(xiǎn)資接盤萬達(dá)旗下部分資產(chǎn)
萬達(dá)不斷“賣賣賣”,險(xiǎn)資開啟“買買買”模式,這一次輪到了南京萬達(dá)茂。
9月24日,企查查顯示,南京萬達(dá)茂投資有限公司發(fā)生多項(xiàng)工商變更,其中大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)退出股東行列,新增全資股東坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)。同時(shí), 南京萬達(dá)茂投資有限公司注冊(cè)資本由1億元增至14.42億元。
穿透股權(quán)來看,新華保險(xiǎn)是其背后出資的“大金主”。據(jù)悉,坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)成立于2023年12月14日,由新華保險(xiǎn)、中金資本分別持股99.9%、0.1%,這只規(guī)模為100億元的私募股權(quán)基金主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
資料來源:wind來覓數(shù)據(jù)。
目前,包括南京萬達(dá)茂投資有限公司在內(nèi),坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)已接盤了萬達(dá)旗下煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司、北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司。
除新華保險(xiǎn)之外,陽光人壽也接盤了萬達(dá)旗下部分資產(chǎn)。wind來覓數(shù)據(jù)顯示,自2023年起,蘇州聯(lián)商肆號(hào)商業(yè)管理有限公司分別接盤了位于廣州蘿崗、湖州、上海、太倉、合肥、東莞的6家萬達(dá)廣場(chǎng)或投資公司股權(quán)。
股權(quán)穿透信息顯示,蘇州聯(lián)商肆號(hào)商業(yè)管理有限公司的間接控股股東為麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙),蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司和陽光人壽為上述合伙企業(yè)出資人,股權(quán)占比分別為0.1815%、99.8185%。
業(yè)內(nèi)人士表示,險(xiǎn)資當(dāng)前“抄底”萬達(dá)旗下不動(dòng)產(chǎn),既能享受持有期收益,在市場(chǎng)回暖后實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值,還有助于萬達(dá)防范化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi),中國人壽、中郵保險(xiǎn)等險(xiǎn)資搶灘公募REITs配售
開年以來,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來持續(xù)擴(kuò)容,在新近上市的公募REITs中,多數(shù)獲配機(jī)構(gòu)名單不乏險(xiǎn)資身影。
9月20日,華夏大悅城商業(yè)REIT(證券代碼:180603)在深交所發(fā)行上市,總募資規(guī)模33.23億元,其中中郵保險(xiǎn)認(rèn)購2.99億元,占發(fā)售總比例8.99%,成為除原始權(quán)益人外的第一大戰(zhàn)配投資人。
8月28日,華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所發(fā)行上市,總募集規(guī)模19.744億元。中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購約1.39億元,超總募集規(guī)模7%,為第二大外部投資人。其中,國壽投資公司受托出資約0.81億元,公司旗下國壽資本作為管理人發(fā)起設(shè)立的公募REITs戰(zhàn)配投資基金認(rèn)購約0.28億元。
此外,今年3月和7月,華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT(證券代碼:180601),以及華夏深國際倉儲(chǔ)物流REIT(證券代碼:180302)分別上市,中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金均參與認(rèn)購。
前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍表示,公募REITs的收益相對(duì)穩(wěn)定,其波動(dòng)性介于一般固收類產(chǎn)品和權(quán)益類產(chǎn)品之間,與險(xiǎn)資的投資屬性契合度較高。
某人身險(xiǎn)公司首席投資官對(duì)財(cái)聯(lián)社記者分析,政策支持使得零售地產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng),點(diǎn)燃了險(xiǎn)資投資該類型物業(yè)的熱情,而監(jiān)管下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)因子使保險(xiǎn)公司可以將更多資金投入資本市場(chǎng),加大了險(xiǎn)資投資公募REITs戰(zhàn)略配售的籌碼,有助于貫徹落實(shí)國家“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)”戰(zhàn)略部署,助力打造消費(fèi)新場(chǎng)景。
據(jù)悉,2023年9月,國家金管理總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的通知》,對(duì)保險(xiǎn)公司投資公募REITs中未穿透的風(fēng)險(xiǎn)因子從0.6調(diào)整為0.5。同年10月,證監(jiān)會(huì)對(duì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》第五十條作適應(yīng)性修訂,將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
盤活存量資產(chǎn),險(xiǎn)資加碼推進(jìn)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目落地
2024年6月以來,上交所連續(xù)受理持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。
9月15日,國壽資產(chǎn)作為總協(xié)調(diào)人和最大投資人,成功落地42.12億元持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目——安江高速持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。
早在2023年12月27日,華泰—中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃落地,背后亦有險(xiǎn)企身影。其中,國壽資產(chǎn)作為總協(xié)調(diào)人出資14.2億元,成為最大的投資人。
參與持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS投資的某險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示:“目前,債券收益率處于階段性低位,優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的投資性價(jià)比進(jìn)一步凸顯,成熟的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品通過合理引入外部杠桿,可以保障現(xiàn)金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性?!?/p>
據(jù)悉,相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品,持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS是以持有型不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場(chǎng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益型產(chǎn)品?!霸诔钟行筒粍?dòng)產(chǎn)ABS的發(fā)行過程中,險(xiǎn)企機(jī)構(gòu)也深度參與產(chǎn)品方案設(shè)計(jì),和發(fā)行人共同打磨產(chǎn)品條款?!鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>
據(jù)悉,2023年上半年,證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在參加中國REITs論壇研討時(shí)就曾提出,研究探索發(fā)展持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng),推動(dòng)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、Pre-REITs協(xié)調(diào)發(fā)展。
在興業(yè)研究固收部高級(jí)研究員唐詩看來,堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式,突出資產(chǎn)信用,持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在資產(chǎn)要求、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、信息披露機(jī)制、二級(jí)交易機(jī)制、擴(kuò)募機(jī)制和資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)制等方面與公募REITs和其他ABS存在差異。
在業(yè)內(nèi)人士看來,隨著REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容,交易所持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行常態(tài)化,險(xiǎn)資的參與度還將持續(xù)加深。
(文章來源:財(cái)聯(lián)社)
(原標(biāo)題:險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資新趨勢(shì):搶灘公募REITs配售 加碼持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS)
(責(zé)任編輯:3)
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