產(chǎn)業(yè)園發(fā)展如何逆勢(shì)而上？修煉“內(nèi)功”與巧借金融“外力”缺一不可

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月29日電（記者楊溢仁）今年以來，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的整體表現(xiàn)企穩(wěn)向好，但部分板塊內(nèi)部的業(yè)績(jī)分化依舊明顯。

　　以產(chǎn)業(yè)園REITs為例，2024年二季度以來，工業(yè)廠房類產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)相對(duì)較好，而部分研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園采取了“以價(jià)換量”的策略，表現(xiàn)不甚理想，面臨著租金下行和競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)。

　　分析人士認(rèn)為，當(dāng)前宏觀調(diào)控政策正倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)精準(zhǔn)開發(fā)，而私募、公募REITs等不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品將借由引入外部力量，助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)迭代升級(jí)，更加關(guān)注精細(xì)化運(yùn)營(yíng)收益。

　　板塊內(nèi)部表現(xiàn)分化

　　步入2024年，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)在發(fā)行規(guī)模、二級(jí)表現(xiàn)、政策支持以及業(yè)績(jī)方面均一改前期頹勢(shì)，整體企穩(wěn)向好，顯示出了公募REITs作為一種投資工具的潛力和前景。

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)、中證REITs（收盤）指數(shù)本周分別上漲0.97%、1.16%。具體到產(chǎn)品層面，已經(jīng)上市的45只REITs產(chǎn)品漲多跌少，33只產(chǎn)品本周錄得不同程度的漲幅，在全部產(chǎn)品中占比超七成。其中，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT本周以4.52%的漲幅領(lǐng)跑，但記者也注意到，仍有部分產(chǎn)品的表現(xiàn)不甚理想。

　　尤其就產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs而言，資產(chǎn)間的租賃情況分化加劇，重要現(xiàn)金流提供方到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，且仍面臨短期空置問題。

　　縱覽已公布的2024年中期報(bào)告，可以看到，2024年上半年，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的凈利潤(rùn)為-6297145.34元；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的凈利潤(rùn)為-2999000.70元。

　　“就建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)所在的北京上地區(qū)域看，市場(chǎng)需求恢復(fù)偏慢，疊加結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目‘以價(jià)換量’的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重，租金下行壓力加劇，各區(qū)域市場(chǎng)、各資產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)?！币晃蝗坦淌詹块T負(fù)責(zé)人告訴記者，“事實(shí)上，不少產(chǎn)業(yè)園REITs的底層資產(chǎn)面臨著租金回落的困境?！?/p>

　　針對(duì)“2024年平均租金緣何較2023年有所下降”的問題，中金湖北科投光谷REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，根據(jù)戴德梁行的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，底層資產(chǎn)所處光谷區(qū)域研發(fā)辦公類園區(qū)的平均租金有所下降，2023年的區(qū)域平均租金為52元／平米／月，截至2024年6月30日的平均租金為51元／平米／月。

　　“目前宏觀經(jīng)濟(jì)尚處在復(fù)蘇階段，企業(yè)擴(kuò)張需求減少、競(jìng)爭(zhēng)加劇，諸多負(fù)面因素疊加對(duì)底層資產(chǎn)表現(xiàn)構(gòu)成了一定挑戰(zhàn)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，“為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，吸引租戶，后續(xù)我們將采取靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略，旨在實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化。”

　　運(yùn)管機(jī)構(gòu)積極施為

　　在負(fù)面因素集中發(fā)酵的大背景下，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園REITs的整體運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分原始權(quán)益人和運(yùn)管機(jī)構(gòu)并未消極怠惰，而是多措并舉，以期通過積極的動(dòng)態(tài)去化策略，助力出租率回升。

　　“2024年第3季度，中金湖北科投光谷REIT約有6.26%可租賃面積的租約即將到期?！鼻笆鲐?fù)責(zé)人告訴記者，“目前，我們的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)積極展開續(xù)租洽談工作，截至中期報(bào)告披露日，已有2203.45平方米的租約成功續(xù)簽。面對(duì)市場(chǎng)壓力，續(xù)租工作面臨挑戰(zhàn)，但我們的團(tuán)隊(duì)將積極采取靈活多樣的招商策略引入新租戶，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中的各種挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段，我們已經(jīng)儲(chǔ)備了一定數(shù)量的客戶，并正在對(duì)租價(jià)、租期和裝修條款進(jìn)行逐一磋商。”

　　面對(duì)出租率較去年同期小幅下降的情況，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將持續(xù)不斷積極開展意向租戶現(xiàn)場(chǎng)推介、帶看工作，除了通過中介推介、存量客戶介紹、政府推薦等方式獲取新租戶，還將積極探索通過與政府組團(tuán)“走出去”，投資培育上市企業(yè)，以及舉辦多層次、高能級(jí)的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)等方式促招商?？偠灾?，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將依托園區(qū)大招商團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)鏈，專業(yè)化招商，完善服務(wù)配套，助力企業(yè)發(fā)展，包括項(xiàng)目服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)、金融服務(wù)、人才服務(wù)、生活服務(wù)及商業(yè)文體服務(wù)等。

　　在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)租戶結(jié)構(gòu)應(yīng)保持動(dòng)態(tài)梳理，進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)水平，優(yōu)化租戶體驗(yàn)，加強(qiáng)租戶黏性，擴(kuò)充租戶儲(chǔ)備，在為租戶營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境的同時(shí)，為投資人帶去更大的投資價(jià)值。

　　修煉內(nèi)功仍是關(guān)鍵

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月24日，國(guó)內(nèi)共計(jì)發(fā)行了45單公募REITs產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達(dá)1393.9億元（含擴(kuò)募），產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)行規(guī)模占比為16.4%。

　　“我們認(rèn)為，在政策面助力REITs發(fā)展和創(chuàng)新的大背景下，未來基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的愈發(fā)豐富為大勢(shì)所趨?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員向記者表示，“而在資產(chǎn)池‘?dāng)U充’的大背景下，未來REITs管理人的頭部效應(yīng)料將愈發(fā)凸顯，運(yùn)營(yíng)管理持續(xù)向?qū)I(yè)化發(fā)展也是不可阻擋的趨勢(shì)。”

　　在瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院產(chǎn)業(yè)園區(qū)專委會(huì)副秘書長(zhǎng)李艷看來，身處需求端演變的大環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展想要突破重重障礙，可關(guān)注以下潛在的提升路徑。

　　首先，是動(dòng)態(tài)調(diào)整園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位。部分園區(qū)尚需制定動(dòng)態(tài)的頂層設(shè)計(jì)，從而突出區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)以吸引大型項(xiàng)目入駐，以基石效應(yīng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集和鏈條構(gòu)建。

　　其次，是循環(huán)開發(fā)提升經(jīng)濟(jì)效益。部分園區(qū)在資金占用與開發(fā)周期方面受到較大掣肘，尚需通過Pre-REITs、類REITs以及公募REITs等工具箱提高資金運(yùn)用效率。

　　再者，是充分挖掘企業(yè)賦能空間。部分園區(qū)尚需提升產(chǎn)業(yè)洞察能力，協(xié)助企業(yè)建立高效的研發(fā)、生產(chǎn)、物流等體系，并適時(shí)引入產(chǎn)業(yè)資本強(qiáng)化資源協(xié)同。

　　最后，是配套服務(wù)提升客戶黏性。部分園區(qū)尚需提升全鏈條解決方案，基于智能化、定制化改造等硬件提升強(qiáng)化服務(wù)軟實(shí)力，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)人才維護(hù)。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】產(chǎn)業(yè)園發(fā)展如何逆勢(shì)而上？修煉“內(nèi)功”與巧借金融“外力”缺一不可)

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