招商蛇口租賃住房REIT上市，保租房REITs再添生力軍

　　在房地產(chǎn)“存量盤活”、“租購并舉”等政策背景下，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步升溫，特別是2024年以來，產(chǎn)品“上新”節(jié)奏明顯加快。

　　10月23日，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“招商蛇口租賃住房REIT”，證券代碼：180502）在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的又一支新生力量。

　　招商基金蛇口租賃住房REIT今日成功上市

　　招商基金蛇口租賃住房REIT今日正式敲鐘上市

　　招商蛇口租賃住房REIT是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個(gè)REITs平臺(tái)。其成功上市標(biāo)志著招商蛇口已率先完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺(tái)的布局，不僅體現(xiàn)了招商蛇口的資管能力和品牌實(shí)力，也為其進(jìn)一步打通“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，完成商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建。

　　資本與產(chǎn)品雙向選擇

　　作為繼蛇口產(chǎn)園REIT首發(fā)、擴(kuò)募之后的又一創(chuàng)新之作，招商蛇口租賃住房REIT在發(fā)售前就引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

　　在網(wǎng)下詢價(jià)階段，基金管理人共收到了來自招商蛇口79家網(wǎng)下投資者管理的207個(gè)配售對(duì)象的有效報(bào)價(jià)。根據(jù)《發(fā)售公告》，招商蛇口租賃住房REIT網(wǎng)下詢價(jià)階段全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)下了2024年以來公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)詢價(jià)倍數(shù)的新高。

　　據(jù)了解，招商蛇口租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為位于深圳市南山區(qū)的太子灣人才公寓一期以及招商桃花園五期的林下項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目均屬于招商蛇口旗下“壹?！毕盗械娜瞬抛赓U住房，建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套。

　　具體來看，兩處資產(chǎn)均位于粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新密度、經(jīng)濟(jì)密度最高的代表性區(qū)域之一的蛇口自貿(mào)區(qū)，該區(qū)域分布了大量高新企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不僅交通便捷，且周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施完善，片區(qū)租賃需求旺盛，租金在深圳屬于偏高水平，平均租金位居深圳住房租賃市場(chǎng)第二位。

　　截至2024年6月末，太子灣項(xiàng)目運(yùn)行已滿4年，今年上半年的平均出租率達(dá)94.66%；林下項(xiàng)目運(yùn)行已滿8年，今年上半年的平均出租率達(dá)97.24%，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，出租率處于高位且收益穩(wěn)定，屬于成熟且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資產(chǎn)，能夠產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流。招募說明書數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別由2021年的7110萬元和2443萬元提升至2023年的8328萬元和3062萬元，2024年上半年分別達(dá)到4208萬元和1641萬元。

　　上述兩個(gè)項(xiàng)目評(píng)估總值合計(jì)為12.46億元，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)到13.635億元，溢價(jià)率為9.43%，有分析指出，溢價(jià)的存在說明了基金的稀缺性和對(duì)招商蛇口租賃住房REIT未來投資價(jià)值的良好預(yù)期。據(jù)測(cè)算，若按照發(fā)售價(jià)格2.727元/份和5億份的發(fā)售份額計(jì)算預(yù)計(jì)募集資金總額，2024年7月1日至12月31日期間對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率將為4.00%（年化），2025年對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為4.05%。

　　近年來，由于住房租賃REIT的底層資產(chǎn)通常具有較高的出租率與租金收繳率，同時(shí)享有稅收、土地等優(yōu)惠政策，在投資回報(bào)率、分紅派息方面的表現(xiàn)顯著優(yōu)于其他REITs產(chǎn)品，因此在公募REITs市場(chǎng)中屬于稀缺產(chǎn)品。加之受經(jīng)濟(jì)周期影響較小，具備一定的抗周期屬性，帶來的收益更加穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低，備受投資者的喜愛。

　　據(jù)URI研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，保租房REITs板塊漲幅顯著，達(dá)到了25.31%，較中證全收益REITs指數(shù)實(shí)現(xiàn)了12.59%的超額收益，為投資者帶來了豐厚的回報(bào)。下半年以來，保租房REITs更是持續(xù)領(lǐng)漲，年內(nèi)最高漲幅近30%，遠(yuǎn)超中證REITs全收益指數(shù)。

　　有分析表示，保租房REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，擴(kuò)募潛力較強(qiáng)，可擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備豐厚，價(jià)值重估空間得以打開，各項(xiàng)利好之下，招商蛇口租房租賃REIT的上市，將為投資者提供更好的投資機(jī)會(huì)，也將受到更多投資者關(guān)注與青睞。

　　公寓運(yùn)營(yíng)展露強(qiáng)勁綜合實(shí)力

　　根據(jù)公告，招商蛇口租賃住房REIT已于9月19日開啟發(fā)售，而在上市以后，運(yùn)營(yíng)能力和擴(kuò)募潛力將成為決定項(xiàng)目收益率和估值水平的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)《發(fā)售公告》介紹，招商蛇口租賃住房REIT的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將由招商蛇口全資子公司招商伊敦?fù)?dān)任。招商伊敦成立于2020年，負(fù)責(zé)招商蛇口旗下公寓與酒店資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，旗下?lián)碛小耙奸g公寓”、“壹棠服務(wù)公寓”、“壹棧人才公寓”三大產(chǎn)品線，近年來發(fā)展迅速。

　　2024年半年報(bào)顯示，今年1-6月，招商蛇口旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入6.29億元，同比增長(zhǎng)24%；酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入4.96億元，同比增長(zhǎng)23%；報(bào)告期內(nèi)新開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，新增房源2898間。截至2024年9月，招商伊敦公寓業(yè)務(wù)布局全國(guó)15個(gè)城市，管理項(xiàng)目82個(gè)，管理面積208萬平米，房源總數(shù)4.63萬間。

　　憑借管理實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，招商伊敦今年屢獲殊榮，躋身“2024年度影響力住房租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)”五強(qiáng)、“2024中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力”前五、“2024住房租賃企業(yè)盈利能力卓越表現(xiàn)”榜前三，蟬聯(lián)2023-2024中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，品牌影響力持續(xù)領(lǐng)跑。

　　值得一提的是，據(jù)招募說明書披露，由招商伊敦運(yùn)營(yíng)管理的太子灣項(xiàng)目近三年及一期租賃合同的平均續(xù)租率約為53%，林下項(xiàng)目近三年及一期租賃合同的平均續(xù)租率約為77%；與此同時(shí)，2024年上半年基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的毛利率達(dá)到39%，顯著高于已上市5單保租房REITs平均25.57%的水平。這從側(cè)面反映出招商蛇口在持續(xù)提升品牌價(jià)值的同時(shí)，同樣也具備一定的成本控制能力，從而確保項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

　　有分析認(rèn)為，從太子灣項(xiàng)目和林下項(xiàng)目可以看出，招商伊敦具備敏銳的市場(chǎng)洞察力，合理的項(xiàng)目定位，疊加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)力與卓越的運(yùn)營(yíng)能力，以及自身央企背景的資源優(yōu)勢(shì)，繼而保證項(xiàng)目的盈利能力與可持續(xù)發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，招商蛇口租房租賃REIT的上市，在為投資者提供更好的投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，也為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了樣本，將助力中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行上市后，將與招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT一并構(gòu)建起招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)新態(tài)勢(shì)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺(tái)，并打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，加快落實(shí)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（文章來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：招商蛇口租賃住房REIT上市，保租房REITs再添生力軍)

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