滬市保租房REITs經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健 推動形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動市場格局

　　上證報中國證券網(wǎng)訊（記者何昕怡）近日，滬市保障性租賃住房REITs 2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心順利舉行。國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等4只滬市保租房REITs產(chǎn)品各具特色，中期業(yè)績表現(xiàn)良好，獲投資者普遍認(rèn)可。

　　記者了解到，上交所積極持續(xù)推動滬市保租房REITs擴容，鼓勵已上市項目擴募，形成明晰的市場化租賃住房退出路徑，盤活存量資產(chǎn)，助力構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。

　　經(jīng)營情況穩(wěn)步提升中期業(yè)績表現(xiàn)良好

　　在此次業(yè)績說明會上，4只保租房REITs運營管理機構(gòu)分別就2024年上半年運營情況、業(yè)績表現(xiàn)和未來規(guī)劃進(jìn)行解讀與介紹，通過與投資者代表面對面溝通交流，共同探討租賃住房REITs中期運營表現(xiàn)和行業(yè)未來發(fā)展趨勢，展現(xiàn)了租賃住房REITs市場的穩(wěn)步擴展與未來潛力。

　　自上市以來，國泰君安城投寬庭保租房REIT持續(xù)保持穩(wěn)健運營。2024年上半年，國泰君安城投寬庭保租房REIT已實現(xiàn)收入約8918萬元，可供分配金額約6342萬元。今年9月份完成產(chǎn)品首次分紅，分紅金額為6501萬元。截至6月30日，底層資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)租賃住房部分期末出租率分別為89.49%、91.84%，期末租金單價分別為131.64元/平方米/月、135.46元/平方米/月，上半年租金收繳率合計為99.95%。

　　2024年上半年，華夏北京保障房REIT實現(xiàn)租賃住房收入3557萬元，基金層面稅息折舊及攤銷前利潤2683萬元，可供分配金額2683萬元。截至6月30日，底層資產(chǎn)文龍家園公租房項目和熙悅尚郡公租房項目合計出租率為96.50%，上半年租金收繳率為97.75%。

　　中金廈門安居REIT經(jīng)營業(yè)績延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。截至6月30日，按建筑面積計算，中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率為99.51%；項目租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，其中個人租戶占比93.53%，企業(yè)租戶占比6.47%；租金收繳率保持100%；項目租金保持穩(wěn)中有升，在租租約的平均單價為33.50元／平方米／月。

　　華夏基金華潤有巢REIT 2024年上半年累計實現(xiàn)可供分配金額為2440.75萬元。今年以來，已累計分紅3次，分別于4月、5月、8月完成，分紅收益金額共計5310萬元。兩個項目運營表現(xiàn)穩(wěn)健，截至6月30日，泗涇項目按房間數(shù)量的出租率為94.07%，東經(jīng)項目按房間數(shù)量的出租率為94.36%。

　　滬市保租房REITs底層資產(chǎn)多分布于國家中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口分布密集。得益于該類資產(chǎn)滿足社會需求、收益相對穩(wěn)定的特征，租賃住房REITs資產(chǎn)的價值將隨著時間推移進(jìn)一步提升，并吸引更多投資者的關(guān)注與參與。

　　“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動租購并舉共筑新發(fā)展模式

　　自上市以來，滬市保租房REITs總體表現(xiàn)良好。在此背景下，通過擴募提升產(chǎn)品規(guī)模、增厚投資人收益成為幾只保租房REITs產(chǎn)品的共同選擇。

　　公開信息顯示，今年5月，華夏北京保障房REIT發(fā)布擴募公告，截至目前，其擴募申報已獲上交所受理。華夏基金華潤有巢REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告，相關(guān)工作正有條不紊地推進(jìn)。

　　根據(jù)三只產(chǎn)品的已經(jīng)披露的擴募相關(guān)公告，擬擴募資產(chǎn)有望延續(xù)產(chǎn)品首發(fā)階段的重要特色，基金管理人以及原始權(quán)益人表示希望通過扎實的工作、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)營回報為投資人帶來更令人滿意的收益。

　　“保租房REITs作為資本市場的一項重要創(chuàng)新產(chǎn)品，在盤活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值。”一位REITs市場資深研究員表示，“通過穩(wěn)健的項目運營和專業(yè)的資產(chǎn)管理，可以進(jìn)一步促進(jìn)保租房REITs的健康發(fā)展，為促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定、改善民生質(zhì)量發(fā)揮重要作用，從而推動以保租房為引領(lǐng)的住房租賃市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”

　　運營效能不斷強化獲得投資者普遍認(rèn)可

　　與此同時，來自市場機構(gòu)的投資者們也非常關(guān)注各產(chǎn)品的市場定位以及經(jīng)營特色。

　　對國泰君安城投寬庭保租房REIT，投資人關(guān)注項目根據(jù)經(jīng)營情況主動調(diào)整運營策略安排的相關(guān)情況。基金管理人表示，將與運營管理機構(gòu)一起，進(jìn)一步加強項目現(xiàn)場運營管理，提高租戶滿意度，從銷售渠道、營銷策略、續(xù)租策略等方面進(jìn)行靈活調(diào)整運營管理策略，進(jìn)一步穩(wěn)定項目運營指標(biāo)，提高項目運營收益，積極回報投資人。

　　對華夏北京保障房REIT，投資人則期待產(chǎn)品繼續(xù)提升分紅頻次，將穩(wěn)定收益轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定分紅。基金管理人表示，后續(xù)會充分考慮項目運營情況，在條件允許的情況下，盡量提升分紅頻次。

　　對中金廈門安居REIT，投資人期待未來可以進(jìn)一步對租金進(jìn)行調(diào)整以提升總體收益?；鸸芾砣吮硎?，基金管理人及外部管理機構(gòu)主要以項目首發(fā)的預(yù)測假設(shè)為重要參考，結(jié)合項目周邊的競爭情況，合理制定基礎(chǔ)設(shè)施項目的租金政策。

　　對華夏基金華潤有巢REIT，投資人對產(chǎn)品的信息化和技術(shù)化工具表達(dá)了濃厚的興趣。基金管理人表示，項目可以提供契合租住客群需求的智能服務(wù)配套設(shè)施，運用了數(shù)字化、智能化技術(shù)，實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。在軟硬件結(jié)合方面，可以為租戶提供如進(jìn)出社區(qū)及樓棟的可視化智能人臉識別門禁對講設(shè)備、進(jìn)出房門的智能門鎖、全社區(qū)24h智能安防、智能電表等與“有巢APP”的深度融合，提升租戶租住體驗。

（文章來源：上海證券報·中國證券網(wǎng)）

(原標(biāo)題：滬市保租房REITs經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健 推動形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動市場格局)

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