又一只上市 保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快

　　又一只保租房REITs上市。

　　10月23日，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱招商基金蛇口租賃住房REIT）正式在深交所掛牌上市，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模13.635億元。

　　據(jù)了解，這是第6只上市的保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）REITs。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，保租房REITs上市，有效盤活了存量租賃住房資產(chǎn)，促進(jìn)租賃住房投資建設(shè)的良性循環(huán)。隨著我國(guó)公募REITs發(fā)行進(jìn)入常態(tài)化階段，保租房REITs申報(bào)發(fā)行節(jié)奏加快，同時(shí)，多只已上市保租房REITs啟動(dòng)擴(kuò)募工作。

　　第6只保租房REITs上市

　　10月23日，招商基金蛇口租賃住房REIT正式在深交所掛牌上市，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模13.635億元。

　　據(jù)了解，這是第6只上市的保租房REITs，另外5只分別為華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT。

　　據(jù)戴德梁行介紹，招商基金蛇口租賃住房REIT的發(fā)起人為招商蛇口，打造了“壹?！比瞬抛赓U住房、“壹間”租賃住房、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系。截至2023年末，招商蛇口的租賃住房業(yè)務(wù)在全國(guó)19個(gè)城市布局84個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約212萬(wàn)平方米，4.73萬(wàn)套房源；原始權(quán)益人為深圳市招商公寓發(fā)展有限公司，是招商蛇口全資控股的租賃住房經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，主要持有和經(jīng)營(yíng)租賃住房項(xiàng)目。截至2024年6月末，招商公寓直接或間接持有的租賃住房資產(chǎn)近57.44萬(wàn)平方米。

　　招商基金蛇口租賃住房REIT的兩個(gè)標(biāo)的資產(chǎn)坐落于深圳市南山區(qū)蛇口自貿(mào)區(qū)核心位置，周邊教育、醫(yī)療、商場(chǎng)等配套齊全，交通便利。其中，太子灣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)滿4年，于2024年6月30日租賃，住房出租率為94.6%，且2024年1—6月的平均出租率為94.66%；林下項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)滿8年，于2024年6月30日租賃，住房出租率約為97.9%，且2024年1—6月平均出租率達(dá)97.24%。

　　戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，招商基金蛇口租賃住房REIT的成功發(fā)行，進(jìn)一步擴(kuò)大了保障性租賃住房公募REITs市場(chǎng)的規(guī)模，為REITs市場(chǎng)注入了新活力。

　　REITs行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛認(rèn)為，招商基金蛇口租賃住房REIT的上市，有效盤活了存量租賃住房資產(chǎn)，促進(jìn)租賃住房投資建設(shè)的良性循環(huán)，搭建了資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的重要橋梁。

　　保租房REITs運(yùn)營(yíng)整體穩(wěn)健

　　從此前上市的5只保租房REITs來(lái)看，運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　中指研究院根據(jù)披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，基金收入方面，2024年二季度，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT同比均小幅增長(zhǎng)，華夏北京保障房REIT小幅下跌，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與去年同期收入基本持平；凈利潤(rùn)方面，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT二季度同環(huán)比均增長(zhǎng)，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT穩(wěn)中小幅波動(dòng)，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT環(huán)比有所下降；可供分配金額方面，2022年上市的4只保租房REITs在2024年二季度同比均有所下降。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，綜合來(lái)看，在租金下行的大環(huán)境下，華夏北京保租房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健，收入、凈利潤(rùn)及可供分配金額指標(biāo)未有明顯降低。同時(shí)，已上市的5只保租房REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，出租率保持較高水平。

　　中指研究院根據(jù)保租房REITs二季度報(bào)告披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月末，已上市的5只保租房REITs的12個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目出租率均在90%以上。其中，中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目出租率均在96%以上，基本處于滿租狀態(tài)。偏市場(chǎng)化運(yùn)作的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目平均出租率為94.2%，與一季度末基本持平；國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率為90.3%，較一季度末下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年三季度，5只保租房公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格累計(jì)均呈上漲態(tài)勢(shì)，但總體漲幅不及二季度。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅較為突出，在6%—8%之間；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT累計(jì)漲幅在2%—4%之間；國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT累計(jì)微漲0.4%。

　　曹晶晶認(rèn)為，結(jié)合三季度中證REITs指數(shù)（收盤）累計(jì)下跌0.9%來(lái)看，保租房REITs在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中表現(xiàn)突出。

　　保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快

　　當(dāng)前，我國(guó)公募REITs發(fā)行進(jìn)入常態(tài)化階段，保租房公募REITs申報(bào)發(fā)行節(jié)奏加快。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科泊寓REIT、雄安集團(tuán)租賃住房REIT等均在推進(jìn)REITs發(fā)行籌備工作，其中，萬(wàn)科泊寓REIT已經(jīng)獲得相關(guān)指導(dǎo)和反饋，標(biāo)的資產(chǎn)為北京、天津、杭州等地經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)秀的保租房項(xiàng)目。同時(shí)，多只已上市保租房REITs啟動(dòng)擴(kuò)募工作。8月30日，中金廈門安居REIT宣布計(jì)劃進(jìn)行擴(kuò)募，擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括位于廈門市思明區(qū)的林邊公寓項(xiàng)目和位于廈門市湖里區(qū)的仁和公寓項(xiàng)目；華夏北京保障房REIT更快一步，已正式向證監(jiān)會(huì)提交基金變更注冊(cè)請(qǐng)示，向上交所提交基金產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請(qǐng)。

　　曹晶晶指出，自2021年中央提出加快發(fā)展保障性租賃住房以來(lái)，住房租賃行業(yè)在金融、財(cái)稅、土地等方面的支持政策持續(xù)出臺(tái)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。2024年，“住房租賃金融17條”、公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍等政策先后落地，住房租賃行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善。同時(shí)，隨著市場(chǎng)化租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，長(zhǎng)租公寓“融投建管退”商業(yè)閉環(huán)成功打通，企業(yè)布局住房租賃行業(yè)的積極性明顯提升，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開業(yè)房源和管理房源規(guī)模穩(wěn)步增加。

　　曹晶晶預(yù)計(jì)，隨著9月底出臺(tái)的一攬子“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”政策的落地，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步筑底，租金水平也有望逐步企穩(wěn)。另外，收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為租賃住房或?qū)⑼苿?dòng)更多高品質(zhì)房源入市，提高市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)也將促進(jìn)住房租賃企業(yè)加強(qiáng)品牌建設(shè)、提升運(yùn)營(yíng)能力，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，隨著國(guó)企收儲(chǔ)后持有的房源規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，也會(huì)給市場(chǎng)化租賃企業(yè)帶來(lái)一定的輕資產(chǎn)輸出機(jī)會(huì)。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：又一只上市，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快)

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